北京的公寓市场，除了纯粹为解决居住问题的购房者外，投资型的购买客户也开始浮出水面，并逐渐形成一种趋势。面对这种市场细分的现实和结果，发展商及市场有必要作相应的策略调整和产品准备。

商务、商住、酒店式公寓三分市场天下
投资型公寓经过了多种物业形态的演变，出现商住公寓、商务公寓、酒店式服务公寓，不同的定位对应了不同的客户群体，各得其所。
在投资型公寓中，投资型居住公寓的买家主要是房地产投资者，其购买目的非常明确，即是为了出租以收取稳定的投资回报。目标租户则主要是外资企业、涉外国际机构的驻京工作人员。这类公寓要求提供精装修、全套家具、全套家电等硬件设施和高水平的物业管理等居家功能性服务，可称之为酒店服务式公寓。此类物业在ＣＢＤ及周边地区市场前景广阔。另一种是投资型商务用途公寓，买家主要是境外或外埠的驻京联络处、办事处等，由于用户的规模较小，往往是居住及商务合二为一。因此，不但需要提供居家服务，还需要提供物业的商务性服务（如宽带区域网、订票、会议、送餐等）。我国经济尚处在发展初期，城市的经济形态在不断地变化、组合之中，创业型、发展型小公司较多。 由于特殊的土地使用权制度（如开发商为了少交土地出让金、按揭方式的不同等），出现了一种特殊的物业形态——纯商务公寓，即名义上的住宅楼，实质上的写字楼。因其租金便宜，市场的庞大，这部分物业也吸引了不少投资客的关注，成为另一种新的投资型商务公寓。

位置、功能、交通、服务一项也不能少
投资型公寓有着鲜明的区域位置特点：一方面，区域经济的持续发展是其基本条件，围绕大型企业的上、下游服务型公司要形成完整的产业链条并能互相促进；另一方面，周边要有完善的商业配套、快捷的交通条件和浓厚的商业氛围；再者，目标租客的区域性强。这在
北京的强热经济区，如ＣＢＤ、中关村、亚运村和燕莎商圈等处尤其明显。
在我国经济持续稳定发展的大前题下，特别是入世及奥运带来前所未有的机遇和挑战，科研开发、技术服务、广告设计、策划咨询等独立性较强的小公司不断涌现。这些公司人数少，效率高，对公司形象要求不高，且工作时间不易掌握，需要宜商宜住。另一方面，这类公司大多处于创业期，资金压力大，更愿意以租赁方式完成创业梦想。这一现实验证了投资型公寓第一是位置的特点。自房地产成为商品以来，有一句话已经被很多人重复了很多遍，但其今天仍然是指导房地产投资的不二法门：首先是地段，其次是地段，再次还是地段。只是在城市的不同发展阶段，对不同地段存在不同的理解和利用。
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