一、房地产市场形势与趋势分析
（一）政策面演变主导市场面演变
透过现象看本质！
1.现阶段房地产市场的主要特征——政策市
2、政策变化导致市场演变
(1)1998年下半年政策面发生较大的变化，直接导致房地产有效需求短期内爆发，市场全面开放，供给、需求均通过市场实现，但供应滞后，造成供不应求的态势，导致房价迅速拉升。
房改政策—取消福利分房,公房私有化
金融政策—项目贷款、个人按揭贷款开放、降息、降低门槛
税收政策—减税、免税
价格政策—取消限制，随行就市
（2）99年至03年为房地产业高速增长期
99年市场开始启动，03年到达高峰，暴露出房价过高，结构不合理的问题，导致严重社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。
03年6月,中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即121号文件), 发出了宏观调控的信号。
(4) 05年进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主
2005年3月全国人大会议上，有代表提出房价过高，涨幅过快，普通老百姓买不起房。
2005年3月17日，央行上调房贷利率5年期以上利率提高到5.51%――此举拉开了房地产调控的大幕。
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